Kupując nieruchomość, można spotkać się z określeniem, że warunkiem sprzedaży jest ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz podmiotu sprzedającego. Tak też jest w przypadku obiektów dostępnych na stronie Nieruchomości Orange. Jakie ma to znaczenie z punktu widzenia nabywcy takiej nieruchomości oraz jaki ograniczone prawo rzeczowe ma związek z obszarem ograniczonego użytkowania?
Ograniczone prawo rzeczowe – definicja
Sprzedawcy obiektów biurowych czy nieruchomości z przeznaczeniem na usługi komercyjne i publiczne, mogą wymagać od nabywcy ustanowienia na ich rzecz prawa rzeczowego. Taką możliwość określa kodeks cywilny. Ograniczone prawo rzeczowe, w skrócie - OPR, polega na wykonywaniu ściśle określonych uprawnień na cudzej rzeczy, które bez jego ustanowienia, a więc w zwykłych warunkach, przysługują właścicielowi. Jest to jedno z dwóch rodzajów praw rzeczowych obowiązujących w Polsce. Drugim, obok ograniczonego prawa rzeczowego, jest oczywiście własność. Warto dodać, że do niedawna oprócz nich funkcjonowało także prawo podmiotowe, będące użytkowaniem wieczystym.
Do ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości należą:
· użytkowanie,
· służebność,
· zastaw (zwykły, finansowy, skarbowy, rejestrowy),
· hipoteka,
· spółdzielcze własnościowe prawo lokalu.
W przypadku nieruchomości proponowanych przez Orange, warunkiem dokonania sprzedaży może być ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego pod postacią użytkowania lub służebności.
Zgodnie z art. 252 KC treścią prawa użytkowania jest używanie rzeczy i pobieranie jej pożytków, którego wykonywanie można ograniczyć do oznaczonej części. Jego zakres może być różny, w zależności od tego, kto jest jego podmiotem. Użytkowanie powstaje w drodze oświadczenia właściciela nieruchomości i może być odpłatne lub nieodpłatne. Musi ono zostać złożone w formie aktu notarialnego. Prawo to podlega wpisowi do działu III księgi wieczystej, a zrzec się go może tylko i wyłącznie uprawniony.
Do służebności przesyłu odnosi się natomiast art. 305 KC. To rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, które polega na możliwości korzystania przez sprzedawcę obiektu z infrastruktury pozostającej w gruncie. Musi jednak odbywać się to zgodnie z jej przeznaczeniem.
Dowiedź się także: Czy działkę leśną można przekształcić na budowlaną?
Obszar ograniczonego użytkowania – definicja
Ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości są przez niektórych mylone z obszarem ograniczonego używania. Pojęcia te dotyczą jednak dwóch zupełnie innych kwestii. Obszar ograniczonego używania ma związek z ograniczeniami w zakresie przeznaczenia terenu i ze sposobem jego wykorzystania. Do jego wyznaczenia dochodzi w momencie, kiedy w niedalekiej odległości od nieruchomości znajduje się zakład produkcyjny, droga lub inny obiekt, który maj na tą nieruchomość negatywne oddziaływanie. Może być to np. stacja elektroenergetyczna, składowisko odpadów komunalnych, oczyszczalnia ścieków czy lotnisko.
Obszar ograniczonego użytkowania może zostać wyznaczony na terenie, na którym dochodzi do wytwarzania pola elektromagnetycznego czy nadmiernego hałasu. Często obszary takie są tworzone w pobliżu zakładów, które mają negatywny wpływ na jakość powietrza.
Ze względu na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości objętej obszarem ograniczonego użytkowania, jej właściciel może wystąpić o jej wykup bądź o wypłatę odszkodowania.
Jaki związek mają ze sobą ograniczone prawo rzeczowe i obszar ograniczonego użytkowania?
Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości i obszar ograniczonego użytkowania to dwa zupełnie różne pojęcia. Mają one jednak ze sobą pewien związek, bowiem wiążą się z pewnymi ograniczeniami dla właścicieli nieruchomości.
Warto też zwrócić uwagę na to, że obszar ograniczonego użytkowania może zostać ustanowiony na nieruchomości z ograniczonym prawem rzeczowym. W takiej sytuacji o wypłatę odszkodowania może starać się nie tylko jej właściciel. Takie prawo ma również podmiot, któremu przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do tejże nieruchomości.
Odpowiedzi na najważniejsze pytania odnośnie sprzedaży nieruchomości z oferty Orange znajdziesz w zakładce https://www.nieruchomosci.orange.pl/faq.