Warunki zabudowy a plan miejscowy
Konkretne warunki zabudowy i przeznaczenie danego gruntu określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To właśnie od jego treści zależy, jaki obiekt może stanąć na danym terenie. Jeżeli dla działki nie ma uchwalonego MPZP, to zachodzi konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Trzeba ją otrzymać, aby móc zgodnie z prawem postawić na działce dom bądź inny obiekt. Decyzja o warunkach zabudowy określa parametry zabudowy i zagospodarowania terenu na danym gruncie. Dokument zawiera konkretne wymagania dla budynków, jakie mogą stanąć na działce. Jest on potrzeby m.in. w sytuacji, gdy chcesz:
- zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek bądź inny obiekt budowlany;
- zmienić sposób użytkowania obiektu (lub jego części) na danej działce;
- przeprowadzić inne roboty budowlane, które wiążą się ze zmianą zagospodarowania terenu.
Warto wiedzieć!
Aby uzyskać warunki zabudowy, nie trzeba być właścicielem danej działki. Wniosek ma prawo złożyć każda osoba zainteresowana nabyciem gruntu.
Co dokładnie określają warunki zabudowy?
W warunkach zabudowy znajdują się parametry, jakie musi spełniać obiekt budowlany stojący na danym terenie. Mowa m.in. o:
- · odległości od granicy;
- · typie możliwej zabudowy;
- · procencie powierzchni biologicznie czynnej;
- · kącie nachylenia dachu;
- · wysokości kalenicy;
- · liczbie kondygnacji budynku.
Należy poznać je jeszcze przed zakupem projektu domu, aby wiedzieć, jaki budynek może według prawa stanąć na danej działce.
Sprawdź, na jakiej działce można wybudować dom bez pozwolenia.
Ile się czeka na warunki zabudowy?
Na wydanie warunków zabudowy można czekać do trzech miesięcy (90 dni) od dnia, w którym został złożony wniosek. Wyjątek stanowią wolno stojące, maksymalnie dwukondygnacyjne domy jednorodzinne o powierzchni wynoszącej maksymalnie 70m2. W tym przypadku czas oczekiwania to zaledwie 21 dni. Jeżeli na działce ma stanąć rolnicza biogazownia, która spełnia konkretne warunki, wynosi on z kolei 65 dni. Decyzje o warunkach zabudowy (oraz decyzje o ich zmianie) wydaje wójt, burmistrz bądź prezydent miasta, na terenie którego leży dana nieruchomość.
Czy warunki zabudowy można zmienić?
Zmiana decyzji o warunkach zabudowy jest możliwa. Należy jednak złożyć stosowny wniosek – podczas osobistej wizyty w urzędzie, listownie lub za pośrednictwem Internetu – i uiścić opłatę w wysokości 10 złotych. Dodatkowa dokumentacja obejmuje dowód dokonania opłaty skarbowej, a w przypadku pełnomocnictwa – potwierdzający je dokument oraz dowód opłaty skarbowej za pełnomocnictwo (17 złotych). Do podania o wydanie decyzji o zmianie warunków zabudowy warto dołączyć również zgodę stron na zmianę tych warunków – może to skrócić czas oczekiwania, który standardowo wynosi około miesiąca. Jeżeli wniosek jest kompletny, to wójt, burmistrz lub prezydent miasta rozpoczyna postępowanie, a o decyzji informuje wszystkie strony. Warto mieć na uwadze, że urząd może wydać decyzję odmowną, jeżeli:
- decyzja o warunkach zabudowy jest wadliwa;
- przedmiot inwestycji ma ulec znaczącej zmianie – np. ośrodek zdrowia ma zostać zmieniony na biuro;
- zakres zmian wykracza poza wyniki analizy funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu wykonanej w trakcie postępowania o ustalenie warunków zabudowy.
Dowiedz się więcej: „Czy działkę leśną da się przekształcić w działkę budowlaną?”.
Kto może wnioskować o zmianę warunków zabudowy?
Wniosek o zmianę warunków zabudowy możesz złożyć, jeżeli:
· jesteś adresatem decyzji o warunkach zabudowy – w przypadku, gdy została ona wydana np. sprzedającemu działkę inwestorowi, trzeba uzyskać dodatkowo decyzję przenoszącą warunki zabudowy;
- decyzja o warunkach zabudowy jest ostateczna, a więc żadna ze stron postępowania nie złożyła w terminie 14 dni od dnia otrzymania dokumentu odwołania;
- strony postępowania zgadzają się na proponowane zmiany warunków zabudowy;
- decyzja jest ważna (nie uległa wygaszeniu).
Warunki zabudowy – ile ważne?
Decyzje o warunkach zabudowy, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku, będą ważne bezterminowo. Ich wygaśnięcie będzie miało miejsce dopiero w przypadku uchwalenia planu miejscowego dla objętego decyzją terenu. Dokumenty, które staną się prawomocne po tym terminie (nawet jeśli były już ostateczne), mają natomiast obowiązywać przez pięć lat od dnia uprawomocnienia. Po upływie tego czasu będą one wygasać w sposób automatyczny. Co więcej, decyzje o warunkach zabudowy mają być wydawane wyłącznie dla nieruchomości zlokalizowanych na obszarach uzupełnienia zabudowy, określanych fakultatywnie w planach ogólnych.
Może Cię zainteresować: „Nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe a obszar ograniczonego użytkowania”.
Jeśli jesteś na etapie poszukiwania działki pod dom jednorodzinny lub inny obiekt, na stronie Nieruchomości Orange znajdziesz setki atrakcyjnych ofert na terenie całej Polski. Zapoznaj się z ogłoszeniami i zrealizuj planowaną inwestycję w wymarzonym mi